מה זה התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הנכסים לחזק ולמגן את דירותיהם, להשביח את נכסיהם, לשפר את איכות חייהם ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות בסביבת המגורים שלהם. בפרויקט התחדשות עירונית הנכס הקיים נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש ומעוצב, הכולל מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש ופיתוח סביבתי… והכל ללא עלות מצד בעלי הנכסים.
התחדשות עירונית – פינוי בינוי ובינוי פינוי בינוי
ביצוע תהליכי התחדשות עירונית פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי כפופים לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.
על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2, בו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).
כדי לבצע תהליך פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס),כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול 'חיזוק עיבוי'. בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים, ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.
באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקון שאושר על ידי הועדה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%.
סוגי המסלולים של התחדשות עירונית בישראל:
בקשה למסלול רשויות מקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון, אשר מכריז על המתחם בתור 'מתחם פינוי-בינוי' לתקופה של 6 שנים (עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות). ההכרזה מקנה גם הטבות מס.
סוגי התחדשות עירונית
פנוי בנוי
בפרויקט פינוי-בינוי, דיירי הבניינים באזור הנבחר מתפנים מרצונם לטובת מגורים חלופיים זמניים, שאותם מממנים היזמים. הבניינים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בנייני מגורים מודרניים, שבהם מקבלים הדיירים דירות חדשות, חדישות וגדולות יותר
השלבים בפינוי בינוי
שלב
1
פינוי הבניין, דירי הנכס עוברים לדיור חלופי
שלב
2
לאחר סיום בניית הבניין החדש נכנסים דירי הנכסים לדירתם החדשה
בינוי פנוי בנוי
בינוי פנוי בינוי נועד לפתור את בעיית התארגנות הדיירים, עקב חוסר ודאות ביחס לקבלת הנכס, ובמקביל לפתור גם את חוסר הודאות של היזם ביחס לזכויות הבנייה. במסלול זה הדיירים יכולים לעבור ישירות לדירות חדשות שנבנו בטרם הפינוי ולפנות את הקרקע לצורך בנייה חדשה.
השלבים בינוי פינוי בינוי
שלב
1
בניית בניין חדש ואיכותי בסמוך לבניין המיועד לפינוי
שלב
2
לאחר סיום בניית הבניין החדש עוברים דירי הנכסים ו/או השוכרים לדירתם החדשה בראש שקט
שלב
3
בשלב זה הורסת החברה את המבנים הישנים, לטובת בניית פרויקט חדש בהתאם לתכנון המאושר
בינוי פנוי בנוי
בינוי פנוי בינוי נועד לפתור את בעיית התארגנות הדיירים, עקב חוסר ודאות ביחס לקבלת הנכס, ובמקביל לפתור גם את חוסר הודאות של היזם ביחס לזכויות הבנייה. במסלול זה הדיירים יכולים לעבור ישירות לדירות חדשות שנבנו בטרם הפינוי ולפנות את הקרקע לצורך בנייה חדשה.
השלבים בינוי פינוי בינוי
שלב
1
בניית בניין חדש ואיכותי בסמוך לבניין המיועד לפינוי
שלב
2
לאחר סיום בניית הבניין החדש עוברים דירי הנכסים ו/או השוכרים לדירתם החדשה בראש שקט
שלב
3
בשלב זה הורסת החברה את המבנים הישנים, לטובת בניית פרויקט חדש בהתאם לתכנון המאושר
תמ״א 38
מדינת ישראל יזמה את תמ"א 38 במטרה לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה), לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני: תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות חדשות.
השלבים בתמ״א 38
שלב
1
הבניין עובר שיפוץ שמטרתו חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. כחלק מהתהליך הדירות הקימות גודלות מוסיפים ממ״ד והוספת קומות נוספות בהתאם להיתר שהתקבל דיירי הנכס נשארים לגור בבניין
פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי
היתרונות לדיירים וליזמים
פרויקט פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי מאפשר לכל הלוקחים בו חלק ליהנות משורה של יתרונות שונים, כאשר אחד המרוויחים הגדולים מהפרויקט הם הדיירים או נכון יותר, בעלי הדירות באותו מבנה.
ראשית, הם מקבלים דירה חדשה, גדולה ומרשימה יותר, שכחלק מכך הערך שלה יהיה גבוה יותר מזה של הדירה הקודמת.
מעבר לכך, הדירה תהיה בטיחותית יותר למגורים, בשל הוספת הממ"ד לדירה.
גם היזמים נהנים מיתרונות רבים ובין היתר: העובדה שהם לא צריכים לשלם על הקרקע וכמובן, האפשרות שלהם לבנות על כל יחידת דיור במבנה הישן, 2 יחידות דיור במבנה החדש.
כאמור, אלו רק חלק מהתועלות והיתרונות אשר טמונים באותו הפרויקט.
שאלות ותשובות
תהליך פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי נחשב להליך המקיף והמשתלם ביותר לדיירים, משום שהדיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת בתוספת ממ"ד ומרפסת בבניין חדש, חניה תת קרקעית, לצד הרחבה של כבישים ומדרכות, מבני ציבור ופרקים בסביבת המגורים.
הדירה החדשה ממוקמת בבניין מודרני עם לובי מפואר, מעליות וחניה מקורה. כל אילה ללא כל עלות לדיירים.
> החתמות הדיירים המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי/בינוי פינוי בינוי על חוזה מפורט בו יעוגנו זכויותיהם, ויובטחו הערבויות הנדרשות עד למסירת הדירה החדשה. נדרש רוב מבעלי הדירות אשר חתמו על הסכמים וייפוי כוח על מנת שחברה יזמית תייצג את בעלי הדירות מול הגופים השונים בתכנון וקידום הפרויקט.
> בדיקה כלכלית ותכנונית של הפרויקט בוועדת התכנון.
> עם קבלת אישור מועדת התכנון והשלמת 100% חתימות על חוזים, יתבצע פינוי בעלי הדירות לדירות חלופיות.
> הריסת המבנים הישנים ובניית בנייני מגורים חדשים.
> אכלוס בעלי הדירות בדירותיהם החדשות.
הערת אזהרה באה להגן על התקדמות תהליך פינוי בינוי ולאפשר ליזם להגיע לרוב הנדרש על פי חוק מחד, מבלי להגביל את הדיירים למכור או למשכן (וכמובן להשכיר) את דירתם מאידך וכך ליצור וודאות גבוהה יותר להצלחת הפרויקט.
אנו נעשה הכול על מנת לוודא שהתכנון האדריכלי ותכנון המתחם ייעשה קודם כל לנוחות הדיירים וכמובן ישדר איכות ורמת חיים גבוהות, שימשכו אוכלוסייה איכותית אשר ביכולתה לממן דירות יוקרה אילה.
באפשרות הדיירים המעוניינים בעסקה לתבוע, באמצעות עורך הדין של היזם, את הסרבנים בגין פגיעה בזכויותיהם הכלכליות. ההליך הינו מקוצר ולדיירים שעדיין לא רוצים לחתום נפסקים קנסות כספיים כבדים.
